前三季度房地产开发投资同比增长10.5%,中部地区率先回暖

2019-10-29 17:16:32

时代周刊记者谢忠秀来自北京

10月18日,国家统计局公布了2019年1月至9月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,2019年1-9月,全国房地产开发投资9808亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月持平。

《时代周刊》记者观察到,自5月份以来,全国房地产开发投资的同比增长率有所放缓,但在过去两个月已经稳定下来。对此,诸葛寻房副总裁袁建健告诉《泰晤士报》记者,前三季度投资增长的稳定主要受“金九”房企和“量价”的推动。

“预计开发商将在第四季度采取更积极主动的量价策略,房地产销售将保持稳定,年销售数据保持不变,或较去年略有下降。融资环境的收紧将进一步影响发展企业的投资预期和投资能力。新建筑面积可能进一步下降,发展投资增长率将在目前水平上略有下降。”承包商说。

住宅企业“量价”促进稳定

“金九不是黄金”是业内的共识。

中指研究所的监测数据显示,2019年9月,中指研究所重点监测24 123个四线城市,总营业额1658.17万平方米,同比增长2.13%,同比增长11.24%。

国家统计局刚刚发布的1-9月份全国房地产开发投资数据也显示,9月份全国商品房销售面积同比下降有所改善。国家统计局的统计数据显示,1月至9月,商品房销售面积为1.1979亿平方米,同比下降0.1%,1月至8月下降0.5个百分点。从长期来看,从7月份开始,全国商品房销售面积比去年同期略有下降。

“‘金九不是黄金’只是意味着没有通常或预期的热情,但这并不意味着‘金九不是黄金’销售额会下降。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英向《泰晤士报周刊》记者解释道:“传统上,每个人都期望‘金九’,销售额也将是今年最高的。然而,今年,受市场监管压力的影响,买家有强烈的观望情绪,进入市场的热情下降。住房公司的降价或折扣促销将刺激一些市场需求,但效果并不令人满意。”

此外,从今年的“金九”来看,住宅企业的促销和“量价”是销售增长的最重要因素,这进一步加深了“金九”的色彩。

从最近几个月的数据来看,全国商品房销售价格自7月份达到最高点以来已经连续两个月下降。简单计算显示,9月份全国商品房销售价格比8月份下降了0.48%,比7月份下降了3.01%。8月至7月,商品住宅销售价格下降0.4%,比7月下降2.85%。“量价比”战略改善了9月份的销售数据。

然而,销售的改善对房地产开发投资有明显的稳定作用。

今年前三个季度,房地产市场总体稳定,9月份,根据量价战略,销售面积有所增加。此外,销售收入改善了开发企业的现金流,资金到位率从上月的6.6%提高到7.1%。“销售额保持在良好水平,这也稳定了发展企业的投资信心。虽然新建筑面积和建筑面积的增长率有所下降,但比上个月的增长率要低。受这些因素影响,发展投资整体增长率与上月持平。”承包商说。

华中率先热身

从数据来看,东部地区、中部地区、西部地区和东北部地区的销售面积下降趋势有所改善。

数据显示,1月至9月,东部地区商品房销售面积比1月至8月下降了0.7个百分点。中部地区的增长率与1月至8月相同,两个月来一直是正的,而不是负的。西部地区的增长率加快了0.8个百分点。中国东北地区的跌幅缩小了0.7个百分点。

与销售形势相一致,中部、西部和东北地区房地产开发投资增速也有所回升。国家统计局的统计数据显示,在过去的三到四个月里,中部、西部和东北部地区的房地产开发投资增长率开始回升。

中部地区率先升温。2019年1月至6月,中部地区房地产开发投资同比增长率从上月的9.2%降至8.9%。然而,下降只持续了一个月,从1月到7月,同比上升至9.5%。从那以后,它一直在逐月上升。在西部和东北部地区,复苏相对较晚,仅在过去一两个月才开始。

但是东部城市改善缓慢。根据国家统计局的次区域数据,东部地区房地产开发投资的同比增长率从1月至9月仍处于放缓阶段,过去4个月的同比增长率分别为9.9%(1月至6月)、9.2%(1月至7月)、8.8%(1月至8月)和8.6%(1月至9月)。

东部城市调控力度加大,导致住宅企业向中西部地区转移,是中西部地区发展投资增长的主要原因郭世英指出。

他说:「东部地区发展投资增长率放缓,主要是受到一些热门城市加强监管的影响。自第二季度以来,东部地区一些城市的调控政策不断加强,市场压力很大。住房公司开始陆续布局中西部城市,东北城市发展投资的增长率主要受国家战略的影响。近年来,国家不断出台振兴东北工业发展的政策。在这种背景下,大型品牌住宅企业开始积极布局东北城市。”郭世英详细解释道。

然而,由于东部地区的比重相对较大,中部、西部和东北部地区的复苏也很难给国家房地产开发投资带来显著改善。

“东部地区包括长江三角洲和珠江三角洲的许多城市,在全国房地产开发投资中占有相对较大的份额。从1月至9月的房地产投资数据来看,东部地区几乎是其他三个地区的总和。”安居克房地产研究所所长张博告诉《时代周刊》。

第四季度仍有下行压力。

据统计,1月至9月,全国商品房销售面积和开发企业购买土地面积有所减少。然而,在许多专家看来,这不是稳定房地产开发投资增长率的可靠因素。

“从发展企业资金的可获得性来看,销售收入已成为改善发展企业现金流的主要途径。1月至9月,存款和垫款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,明显高于1月至8月,发展企业资金到位率提高7.1%,增速加快0.5个百分点。但国内贷款增速较上月下降0.7个百分点,自筹资金增速仅为3.5%,表明发展企业融资环境进一步收紧,资金压力依然很大。”袁建健向《时代周刊》记者指出。

此外,《泰晤士报》记者指出,8月和9月,房地产利用外资大幅增加,分别达到1.3倍(1-8月)和1.4倍(1-9月)。“这主要是由于利用外资的基数低,所以看起来会有很高的增长率。”郭世英解释道,“不过,增加利用外资也有客观因素:首先,今年住房企业融资环境有限,国内融资受到高度监管,从而禁止银行资金非法流入房地产市场;第二,由于债务偿还高峰期的到来,住房公司急需资金。利用外资是融资渠道之一。尽管融资成本相对较高,但一些住房公司仍选择发行海外融资以解决困难。”

总体而言,严格房地产监管的效果继续在市场上显现。张博认为,预计在惯性效应下,第四季度住房企业的发展和投资将保持一定的增长率,但住房企业在征地时会更加谨慎,土地市场将进一步降温,第四季度土地流转将成为常态。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受《时代周刊》记者采访时指出,与去年的“土地驱动”模式不同,今年开发投资的高层次运作是“建设驱动”,即项目建设和安装的加速已经成为支撑投资高增长的主导因素。

在建设方面,今年1月至9月,房地产开发企业住房建筑面积和新建筑面积增速放缓。数据显示,1月至9月,房地产开发企业房屋建筑面积为83.4201亿平方米,同比增长8.7%,1月至8月下降0.1个百分点。新建住房面积1.6507亿平方米,增长8.6%,增速下降0.3个百分点。从纵向来看,下降已经持续了两个月。

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